ACTUALIZACIÓN DE GASTOS COMUNES – LEY Nº 19.604

          Recientes artículos de prensa se han referido a las modificaciones que la ley Nº 19.604 del 21 de marzo de 2018  habría introducido en punto a la liquidación de gastos comunes, más propiamente dicho, a su actualización, cuando hay deuda pendiente de     pago. Como el tema tiene un innegable interés general, creo pertinente apostillar algunas reflexione al respecto.

          ¿Qué dice la ley 19.604 en su brevísimo artículo único? Después de transcribir un párrafo tomado de otra ley referido a la cuenta de gastos comunes adeudada por un copropietario y que, con determinados requisitos, constituye título de ejecución, en el inciso siguiente expresa:“El monto de la deuda se actualizará de conformidad con las disposiciones del Decreto-Ley 14-500, de 8 de marzo de 1976, con independencia que el pago se reclame o no por la vía judicial o arbitral y devengará un interés del 12%  (doce por ciento) anual. Los intereses no se capitalizarán”

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          En este orden,  la actualización de lo adeudado es lo que importa porque a ello apunta la reciente ley. ¿Y cómo se hará esa actualización? Se hará aplicando “in totum” el citado decreto-ley 14.500 ya que la remisión a dicho texto se hace sin ningún tipo de reserva ni exclusiones. No dice “en lo pertinente” ni se limita a determinados artículos, sino usando el vocablo “disposiciones”, con lo cual las comprende a todas sin excepción alguna y es, por lo tanto, el único texto legal a cuyas pautas habrá que atenerse para la actualización referida. Salvo, claro está, aquellas que resulten incompatibles con la especie en cuestión, es decir, los gastos comunes.

           No obstante, creo que se ha sancionado una ley absolutamente innecesaria. O dicho de otra manera, una ley de contenido tautológico, que repite lo que ya existía sobre actualización de obligaciones que se resuelven en el pago de una suma de dinero. Porque decir que las deudas por gastos comunes se actualizarán según lo dispuesto en el decreto-ley 14.500 es repetir lo que ya se podía hacer sin necesidad de que una nueva ley lo dijera expresamente.

          Al respecto, importa tener presente que este decreto-ley se dictó en el año 1976 como una manera de resguardar el valor de las obligaciones que consistían en el pago de una suma de dinero, ante una panorama de constante devaluación de la moneda. En primer término, fijó el principio general para actualizar dichas obligaciones: “se tendrá en cuenta la variación en el valor de la moneda ocurrida durante el tiempo que mediare entre la fecha de su nacimiento y la de su extinción, sin perjuicio de lo establecido en el inciso siguiente”.

          Y en segundo lugar, estableció que esa variación se determinará “por el índice general de precios al consumo elaborado por el Ministerio de Economía y Finanzas”, confrontando el mes de nacimiento de la obligación o de su exigibilidad con el de su cancelación. Y en tercer lugar, abrió un amplio campo de acción a la voluntad de las partes para que pudieran fijar otras pautas o índices de actualización distinto del primeramente citado. Un enorme tributo a la autonomía de la voluntad, bien definido en su art. 9º: “Las partes podrán establecer cualquier clase de estipulación que tenga por finalidad mantener el valor de las obligaciones contraídas” (Puede leerse útilmente “Obligaciones reajustables, ley 14.500, Cafaro, Díaz, Gelsi Bidart).

          Lo que aparece como novedoso es que la actualización se hará con independencia de una posible demanda judicial, es decir, que funcionaría también cuando el Reglamento o la Asamblea, en su caso, lo dispusieran con carácter general para el cobro administrativo de la suma adeudada, previamente formulada por la administración. También el interés legal que devengará el atraso, que vuelve al  12% anual de la vieja ley 13.355. En cuanto a la declaración de orden público resulta difícil de entender, en tanto se remite a una ley –la 14.500- que es su antítesis; una  contradicción insalvable.

          Intuyo que el legislador quiso atacar ciertas perversiones habituales en la liquidación de gastos comunes, como la falsa bonificación -recargo o interés encubiertos- de origen desconocido, con la que se castiga el atraso de apenas unos días. Pero lo dijo mal o simplemente no lo dijo. Queda por lo tanto, en manos de las Asambleas resolver sobre el punto e imponer su soberanía, más allá de las prácticas en contrario de las administraciones.